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深圳房产:有这些硬伤的房子,不要以为捡了便宜

2020-11-11 来源: 浏览:2884 编辑:

问:九叔你好,目前状态:名下无房,有个一次房贷记录,首付五成。准备首付在300左右。现在有两个标的,1.罗湖帝景台88新房520万,三房改四方得房率95%(开发商包更名),罗外分校的学区。旁边有京基旧改,预计开盘价8万+ 会带动周边房产增值吗?2.南油金晖大厦84的两房,总价610万,学府中学的学区(断供房,有机构操作) 帝景台新房居住舒适,但罗湖的涨幅实在不敢抱太大希望。金晖大厦2003年左右的房子,居住环境停车很差。这两个从逻辑上给梳理一下,孩子马上上小学,又不想委屈自己住太差。又想拥抱涨幅。这两个标底都不建议的情况下,可否推荐价值板块,福田CBD还是宝安中心城,可否这么操作,投资一套价值房产,出租用。自己去龙华九龙玺租一套房子拿来自住,租一个书香小学的学位?还请九叔指点迷津。

答:罗湖基本上每个新盘开盘都会被加上旧改的概念,但零星的旧改对罗湖的城貌形成不了质的改变,更改不了城市发展趋势;对整个罗湖的建议,非优质学位房不入; 金辉大厦如不是在南山,这类独栋物业几乎万年不涨,学府学位略加分而已,还是勿入,小坑。

问:九叔您好,我想请教一下,初中学位,南二外海德和南外高新对比,哪个片区学位房未来前景比较好?希望能帮忙在两个片区各推荐一些有潜力的楼盘,非常感谢!

答:你好,这两个学区,都属于南山第一梯队(注意只是南山,不是全深圳),有共性(比如教育都偏外语),区别也很明显: 1、高新是南外的新兴头牌,海德是南二外的领军者 2、南外集团实力均衡而强大,南二外集团一枝独秀 3、南外是完全中学,南二外不是 4、南外高新均为九年制,海德是三小楼盘九年制、五大楼盘共享学区 5、南外高新主流是三房四房,海德主流是两房三房 论学位价值,倾向于南外 论投资价值,海德的小户型跑赢 说到学位房投资,1-选品比选学区更重要,2-不同户型的投资逻辑不一样

问:九叔你好,本人目前年收入税后50-60W,2-3年后应会增加20-40%,最近想把手里佳兆业前海广场2.5房置换卖掉,出手还掉贷款能回650万左右(HK工作,需要的话可以做利率3.2%左右的税贷80-100万)。 目前看中宝能城4房,去HK上班坐高铁方便,小区好朋友多。但板块未来升值潜力和还有小区环境又不如前海,所以想问问老师是否置换和置换的时机。另外很喜欢半岛城邦这个高大上的盘,预算内只能考虑二期(单证)有1000万-11万左右2.5房,没有一步到位,预算1200W内,绝对不超过1350W(能硬上半岛低层大3房),不想贷款太多影响生活质量和未来创业的可能。所以请老师不吝指点迷津。

答:你好,西丽不是领涨板块,但宝能城自住很舒服。 1000万以上的选筹思路: 1.深圳湾(深圳湾学校覆盖的小区) 2.南山:华润城(大冲城市花园),配套成熟,楼龄新,可以关注; 半岛城邦,学位有潜力,海景漂亮,有的单价不贵; 3.宝中:幸福海岸、第五大道、尚都、熙龙湾

问:九叔你好,我在17年下半年包税费总价320万不到,入手罗湖螺岭外国语60多平小两房,涨价不多,大概只涨了40万。19年10月底定了大运新盘87平四房两卫吉祥里,高赠送总价450多万,目前贷款没下来,请问疫情情况下是否要考虑退房。目前考虑还是到罗湖读螺岭小学,那么吉祥里房子就不能自住了,这房子上涨空间怎样,房子赠送高,地铁,学位,商业都有,离市区稍远。如果到吉祥里读小学,螺岭学位房卖掉,也赚不到钱,涨幅都贴利息了。请问我是两套保留呢,还是退掉买的新房,或者卖掉旧房子?

答:你好,大运属于东部的亮点,长远看还不错,但是短期发展不如西部。 考虑学区可以保留罗湖,退掉吉祥里,换到福田 南山和宝安的热门板块。

问:九叔你好,我们是深圳家庭(我老公深户,我不是),现在我和我老公名下已经各有一套房,都在还贷中,问题:1.我想卖掉布吉中城康桥花园的老房子,没有电梯,我老公有点舍不得,但是布吉的房子确实涨的太慢了,旁边的立信工厂说了N年要搬迁了建商业,一直也没动静,又担心我们一卖立信就搬了,错过一波涨幅,九叔怎么建议?

答:你好,1986年,为了保证“深圳特区的改革不冲击内地”,深圳在特区边缘围建了90公里的铁丝网,设南头、布吉、梅林等8个检查站;因此深圳才有关内和关外的说法,罗湖、福田、南山属于关内,其他区均为关外;也正是由于“关”的影响,关内边缘,如南头、布吉、梅林等往往留下很多老房子,人口密度很大,也是市区里相对比较杂乱的地方;布吉的潜力等同于罗湖,品质等同于梅林,可以说是深圳市内最破的地方;

因此,结论很明显:布吉整体来看跑输大势;别再寄希望于搬迁,时间无法确定,就算搬走也难改颓势。建议直接出手置换。


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